קביעת אזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון

1.    לקבוע כי היישובים המפורטים להלן יוכרזו, לצורך פעילות משרד הבינוי והשיכון בתחומי הפעילות שמפורטים בהחלטה זו, כיישובים בעלי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הדיור והפיתוח (להלן: "היישובים")  במטרה לקדם את השגת היעדים הבאים:
א.    להקל על מצוקת הדיור של רבים מתושבי המדינה.
ב.    לחזק את אזורי הפריפריה הגיאוגרפית, ובראשם הגליל והנגב.
ג.    לעודד הגירה חיובית ליישובים.
ד.    לעודד בנייה ביישובים.
ה.    להעצים את חוסנם הכלכלי של היישובים. 
 
2.    אמות המידה לקביעת הישובים
בהמשך להחלטת הממשלה מספר 3738 מיום 15.4.2018 (להלן – החלטה 3738), שבה מוגדרים אזורי עדיפות לאומית במפה הכללית, כמשמעותה בהחלטה 3738, בין היתר, לטובת תחום הדיור והפיתוח העירוני, ולשם קביעת היישובים שלהם יינתנו הטבות בתחום הדיור והפיתוח מתוך היישובים שנכללו בהחלטה 3738 – נבחנו כלל היישובים הנכללים בהחלטה 3738, לפי אמות מידה מצטברות שיפורטו להלן. 
יישובים עירוניים:
א.    יישובים שמספר תושביהם עולה על 2,000 נפש ואשר אינם כלולים במועצות אזוריות.
ב.    ביישובים שדירוגם במדד החברתי-כלכלי של הלמ"ס הוא 5 ומעלה יוחל מבחן ערכי קרקע להלן. על יישובים אלו לעמוד באחד משני תנאים אלה:
1)    מרכיב ערך הקרקע בבנייה רוויה ביישוב, על-פי תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל בשנים 2017-2014, נמוך מ-25% מערך קרקע מפותחת. ביישובים סמוכי גבול, כהגדרתם בהחלטה 3738, ייבחן ערך הקרקע כאמור לעיל אחת לשנה על פי תוצאות המכרזים בשלוש השנים האחרונות טרם ביצוע שיווק חדש ראשון באותה שנה או על פי תוצאות המכרזים שקדמו לכך, אם לא בוצעו שיווקים במהלך  שלוש השנים האמורות.
2)    יישובים שבהם במהלך השנים 2017-2014 המדינה לא שיווקה קרקעות לבנייה רוויה או ששיווקי הקרקע לא צלחו בלמעלה מ-25% מן השיווקים ביישוב או ששיווקי הקרקעות לבנייה רוויה צלחו בהיקף מצטבר של פחות מ-50 יח"ד.
יישובים כפריים:
א.    נכללו ברשימה כל היישובים הכלולים במועצות אזוריות וכן מועצות מקומיות שמספר תושביהן אינו עולה על 2,000 נפש.
ב.    מבחן ערכי קרקע: יישובים כפריים שבהם שווקו קרקעות     על-ידי רשות מקרקעי ישראל בשיטת שיווק תחרותית  בשנים 2017-2014, ומרכיב ערך הקרקע, על-פי תוצאות המכרזים, גבוה מ-25% מערך קרקע מפותחת, לא ייכללו ברשימת היישובים.
 

3.    דירוג היישובים
היישובים דורגו על-פי המרכיבים והמשקולות הבאים:
יישובים עירוניים
א.    מאזן הגירה כהגדרתו בלמ"ס, בשנת 2016 – 30%: ככל שמאזן ההגירה נמוך יותר, לרבות מאזן הגירה שלילי, הניקוד גבוה יותר; 
שיעור גידול אוכלוסייה כהגדרתו בלמ"ס – 20%: ככל ששיעור גידול האוכלוסייה נמוך יותר, לרבות גידול שלילי, הניקוד גבוה יותר. 
מדד פריפריאליות כהגדרתו בלמ"ס – 25%.
דירוג חברתי-כלכלי כהגדרתו בלמ"ס – 10%. 
שיקול ביטחוני – 15%: יישובים צמודי גדר  ויישובים מאוימים ברמת איום 5  – 15 נק', יישובים סמוכי גבול ובגבול לבנון בטווח של עד 7 ק"מ מהגבול ויישובים מאוימים ברמת איום 4 – 10 נק', יישובים סמוכי גבול בטווח של 7 עד 9 ק"מ מגבול לבנון ויישובים מאוימים ברמת איום 3 – 5 נקודות.
לעניין החלטה זו – יישובים סמוכי גבול, יישובים צמודי גדר ויישובים מאוימים: כהגדרתם בהחלטה 3738.

ב.    לאחר שקלול הנתונים כאמור בסעיף ג' ולאורם, ולנוכח מגבלות תקציב, הרשימה חולקה לשתי קבוצות על-פי דירוגם, כמפורט בנספח א' שלהלן, בכפוף למפורט להלן:
(1) יישובים צמודי גדר ויישובים מאוימים ברמת איום 5 נכללו בקבוצה א1 אף אם דירוגם על פי השקלול נמוך יותר. 
(2)  יישובים שמספר תושביהם במועד קבלת החלטה זו נמוך      מ-20,000, אשר בהם מאזן ההגירה הממוצע בשנים 2015 – 2016 היה שלילי, נכללו בקבוצה א1 אף אם דירוגם על פי השקלול נמוך יותר.
(3) יישובים שמספר תושביהם במועד קבלת החלטה זו עולה על 20,000, אשר בהם מאזן ההגירה הממוצע בשנים 2015–2016 היה שלילי, וגובה ההטבה שלה הם זכאים על פי דירוגם כאמור לעיל נמוך מגובה ההטבה שלה היו זכאים לפי החלטת הממשלה מס. 1527 מיום 13.6.2016 (להלן: "ההטבה הקודמת"), יהיו זכאים להטבה הקודמת.
 

יישובים כפריים
א.    היישובים דורגו על-פי המרכיבים והמשקולות הבאים, בהתאם להגדרות למ"ס ונתוניו, למעט השיקול הביטחוני שהינו בהתאם להגדרות החלטה 3738 או ההגדרות המפורטות להלן:
מאזן הגירה כהגדרתו בלמ"ס, בשנת 2016 – 15%: ככל שמאזן ההגירה נמוך יותר, לרבות מאזן הגירה שלילי, הניקוד גבוה יותר; 
שיעור גידול אוכלוסייה כהגדרתו בלמ"ס – 10%: ככל ששיעור גידול האוכלוסייה נמוך יותר, לרבות גידול שלילי, הניקוד גבוה יותר.
מדד פריפריאליות כהגדרתו בלמ"ס – 20%.
דירוג חברתי-כלכלי כהגדרתו בלמ"ס – 20%.
גודל היישוב – 20%: ככל שמספר התושבים ביישוב קטן יותר, הניקוד גבוה יותר.
שיקול ביטחוני – 15%: יישובים צמודי גדר  ויישובים מאוימים ברמת איום 5  – 15 נק', יישובים סמוכי גבול ובגבול לבנון בטווח של עד 7 ק"מ מהגבול ויישובים מאוימים ברמת איום 4 – 10 נק', יישובים סמוכי גבול בטווח של 7 עד 9 ק"מ מגבול לבנון ויישובים מאוימים ברמת איום 3 – 5 נקודות.
ב.    לאחר שקלול הנתונים כאמור בסעיף ג' ולאורם, ולנוכח מגבלות תקציב, הרשימה חולקה לארבע קבוצות על-פי דירוגם, כמפורט בנספח ב' שלהלן – קבוצה א1: 1 עד 217; קבוצה א2: 218 עד 424; קבוצה ב: 425 עד 514; קבוצה ב1: 515 עד 583. יישובים צמודי גדר ויישובים מאוימים ברמת איום 5 נכללו בקבוצה א1 אף אם דירוגם על פי השקלול נמוך יותר. כן נכללו בקבוצה א1 יישובי עוטף עזה, אף אם דירוגם נמוך יותר, וזאת בהמשך להחלטת יישובי עוטף עזה וכתיקון לה, ומן הנימוקים המופיעים בפרק העדיפות הלאומית באותה החלטה. האמור לעיל יהיה בתוקף עד תום תוקפה של ההחלטה האמורה או החלטה אשר תאריך את תוקפה או החלטה אשר תבוא במקומה ובלבד שהיא מבוססת על נימוקי עדיפות לאומית. לעניין החלטה זו – יישובי עוטף עזה: כהגדרתם בסעיף 1 להחלטת הממשלה מס' 2156 מיום 11.12.2016 (להלן: "החלטת יישובי עוטף עזה").
ג.    יישובים שמספר תושביהם אינו עולה על 400 נפש, וגובה ההטבה לה הם זכאים על פי דירוגם כאמור לעיל נמוך מגובה ההטבה הקודמת, יהיו זכאים להטבה הקודמת.
ד.    יישובים שסעיף קטן (ג) לעיל לא חל עליהם, אשר גובה ההטבה לה הם זכאים על פי דירוגם כאמור לעיל נמוך בשתי דרגות לפחות מגובה ההטבה הקודמת – קרי ישובים שירדו מקבוצה א1 לקבוצה ב' או ב1 ויישובים שירדו מקבוצה א2 לקבוצה ב1, יהיו זכאים, ביחס לבנייה צמודת קרקע, להטבה הניתנת לקבוצה העולה בדרגה אחת על קבוצת דירוגם לפי החלטה זו.

שכונות מרוחקות ביישובים הכלולים בהחלטה זו, ייכללו בקבוצה א1 בתחום העירוני ו-א2 בתחום הכפרי, אלא אם יישובים אלה כלולים בקבוצה א1 בתחום הכפרי. "שכונות מרוחקות" – בסעיף זה, שכונות חדשות שקיימת לגביהן תוכנית בניין עיר (תב"ע) בתוקף ושאינן צמודות דופן לשכונות קיימות באותו יישוב, המרוחקות 1 ק"מ ומעלה מתשתיות ראש השטח של יישוב האם, באופן שאינו מאפשר לשכונות אלה לעשות שימוש ברוב התשתיות המשרתות את יישוב האם והמחייב הקמת תשתיות ראש שטח חדשות וייעודיות עבורן. המרחק מתשתיות ראש השטח של יישוב האם יימדד בין קצה התשתיות של יישוב האם הקרוב ביותר לשכונה המרוחקת לבין הנקודה הקרובה ביותר של הקו הכחול של התוכנית שבתוקף של השכונה המרוחקת. 
לעניין סעיף זה, תשתיות ראש שטח: קווי מים וביוב וכביש גישה, על מערכותיהם ההנדסיות; שכונה חדשה: שכונה אשר במועד קבלת החלטה זו טרם חלפה שנה ממועד תחילת עבודות הפיתוח בה ואשר במועד תחילת החלטה זו טרם החל אכלוסה; תחילת אכלוס: מתן תעודת גמר כמשמעה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל–1970, ליחידת הדיור הראשונה הקבועה בשכונה או מתן אישור כמשמעו בסעיף 37א לחוק תכנון ערים, כפרים ובנינים לשנת 1966, ליחידת הדיור הראשונה הקבועה בשכונה.

4.    ההטבות ליישובים
ליישובים הנכללים בהחלטה זו יינתנו ההטבות המפורטות להלן:
בתחום התכנון והפיתוח:
משרד הבינוי והשיכון יסבסד הוצאות תכנון, פיתוח, ניהול ופיקוח (להלן: הוצאות פיתוח) לבנייה חדשה למגורים, רוויה וצמודת קרקע על קרקעות מדינה המשווקת על-ידי המדינה על-פי החלוקה שלהלן (רשימת היישובים והחלוקה לקבוצות בנספחים א' וב' שלהלן):

לעניין החלטה זו, "בנייה רוויה": מגרש אשר הבנייה בו היא בצפיפות של 4 יחידות דיור לדונם נטו לפחות, וכן ביישובים העירוניים – בתנאי שבמגרש אמורות להיבנות, על פי התוכנית, 4 יחידות דיור לפחות. ביישובים הבדואיים בנפת באר שבע, כלל המגרשים שבהם השיווק הוא בפטור ממכרז והמיועדים לבנייה עצמית ייחשבו בנייה צמודת קרקע.

שיעורי הסבסוד בטבלה הינם ליחידת דיור. בבנייה צמודת קרקע "יחידת דיור" הינה היחידה העיקרית בלבד על פי התוכנית החלה על המגרש, ואין היא כוללת יחידה נלווית הנכללת בתוכנית, לרבות יחידה נלווית למגורים, נופש וכיוצא בזה.
כלל הסכומים המפורטים בסעיף זה, מעודכנים למדד בסיס 3/2016 ויעודכנו סמוך למועד כל שיווק בהתאם לעליית מדד תשומות הבנייה. 

בתחום הסיוע לפרט:
א.    הלוואה לדיור הניתנת למחוסר דיור על-פי חוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992, תינתן על פי ניקוד מינימאלי של 1,500 נקודות, שנקבע בהתאם לכללים שלפי חוק זה, לרוכשים דירה באחד מהיישובים בקבוצות א1 בתחום העירוני ו-א1-א2 בתחום הכפרי.
ב.     הלוואת מקום – תינתן תוספת הלוואה לדיור, לזו הניתנת למחוסר דיור כאמור בסעיף א', בסכומים הבאים:
1)    קבוצת היישובים א1 בתחום העירוני ו-א-א2 בתחום הכפרי – 100,000₪ למשפחות ו-50,000 ₪ ליחידים.
2)    קבוצת היישובים א2 בתחום העירוני ו-ב' בתחום הכפרי – 70,000₪ למשפחות ו-35,000 ₪ ליחידים.

תקופת הלוואת המקום האמורה בסעיף זה לעיל וכן תנאי ההלוואה, ייקבעו על ידי מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון באישור הממונה על התקציבים במשרד האוצר ויפורסמו לעיון הציבור.
 

5.    הודעה על הוספת יישובים חדשים, כהגדרתם בסעיף 1(ד) להחלטה 3738, בכפוף למבחן ערכי קרקע כמפורט בסעיף 2 לעיל, לרשימת היישובים תפורסם באתרי האינטרנט של משרד ראש הממשלה ומשרד הבינוי והשיכון. היישובים החדשים שהוספו כאמור, ואלה שיתווספו בעתיד לרשימות היישובים, ייכללו ברשימת היישובים א2, ואם הם יישובים צמודי גדר, יישובי עוטף עזה או יישובים הכלולים בנפות הפריפריאליות ביותר, כהגדרתן בסעיף 1(א) להחלטה 3738, ייכללו ברשימת הישובים א1.

6.     בהמשך להחלטת הממשלה מס' 870 מיום 20.12.2015, ומן הנימוקים המופיעים בפרק העדיפות הלאומית באותה החלטה, ייכלל היישוב חריש בקבוצת יישובי העדיפות הלאומית העירוניים א2 וזאת עד למועד תום אותה החלטה או החלטה אשר תאריך את תוקפה.

7.    לקבוע כי יישובים הנכללים באזורי עדיפות לאומית במסגרת החלטה זו וכן נכללים  במסגרת מי מבין החלטות ממשלה אלה: מספר 1539 מיום 21.3.2010, 3211 מיום 15.5.2011, 4432 מיום 18.3.2012, 2332 מיום 14.12.2014, 2365 מיום 21.12.2014, 59 מיום 7.6.2015, 922 מיום 30.12.2015, 959 מיום 10.1.2016 ו-2397 מיום 12.2.2017 וכן בכל החלטת ממשלה שתאריך את תוקפה של מי מהן (להלן: ההחלטות המגזריות), יקבלו את הטבת סבסוד עלויות הפיתוח בקרקעות המשווקות על-ידי המדינה על-פי שיעור הסבסוד לפי החלטה זו או לפי ההחלטה המגזרית הרלבנטית, על פי הגבוה מבין שתי ההחלטות.

8.    נתוני למ"ס אשר שימשו לצורך דירוג היישובים על פי החלטה זו, שאינם נתוני הבסיס, כמשמעותם בהחלטה 3738, יהיו קבועים בהתאם לנתונים הקיימים במועד החלטה זו, וזאת כל עוד החלטה זו בתוקף ואף אם פורסמו בינתיים נתונים חדשים.

9.    תוקף החלטה זו הינו מיום אישורה בממשלה עד ליום 30.9.2021.

10.     מתן הטבות על פי החלטה זו ליישובים באזור יהודה ושומרון יהיה בכפוף להחלטת הדרג המדיני. מתוקף כך, בשל המצב הביטחוני המתמשך ועד להחלטה נוספת בעניין, במקום שבו יש פגיעה בגובה ההטבות הנהוגות באזור, הן תישארנה על כנן. 

ביצוע סעיף זה יהיה בכפוף להצבעה על מקור תקציבי ולבדיקה מקצועית.
 

11.     בבנייה עצמית, סבסוד הוצאות הפיתוח יחושב לפי סך יחידות הדיור במגרש על פי התב"ע, אולם גובה  הסבסוד שיינתן לא יעלה על מספר רוכשי המגרש בפועל, בכפוף לתנאי המכרז לשיווק הקרקע, כפול הסבסוד הניתן ליחידת דיור אחת על פי הזכויות שבתב"ע. בהתאם לכך, לא יינתן סבסוד הוצאות פיתוח ביחס ליחידת דיור אשר רוכש המגרש העביר את זכויותיו לבנייתה לרוכש אחר מבין רוכשי אותו מגרש, לאחר השיווק, על פי הכללים שיקבע לעניין זה משרד הבינוי והשיכון ויעמדו לעיון הציבור.

לעניין סעיף זה, "בנייה עצמית": בנייה העתידה להתבצע על ידי מי שרכשו את הקרקע לצורך בניית דירות, כאשר כל יחידות דיור במגרש מיועדות לרוכשי המגרש.

12.     אופן מימוש סבסוד הפיתוח על פי החלטה זו יהיה בהתאם לכללים שיקבע משרד הבינוי והשיכון ויעמדו לעיון הציבור.

13.     ביישובים העירוניים, במקרה שבו השיווק נעשה בדרך של הקצאת קרקע בפטור ממכרז, מימוש סבסוד הוצאות הפיתוח והתכנון מותנה באלה:
א.    הבקשה למימוש הסבסוד נמסרה למשרד הבינוי והשיכון ואושרה על ידו לא יאוחר מתום 3 שנים ממועד החתימה על חוזה להקצאת הקרקע מול רשות מקרקעי ישראל.
ב.    החלה בניית הפרויקט, בהתאם לכללים שייקבע משרד הבינוי והשיכון. 

14. ביישובים עירוניים וביישובים כפריים שבהם הפיתוח או חלקו מבוצע על ידי הרשות המקומית או על ידי חברה כהגדרתה בחוק תאגידי מים וביוב, התשס"א–2001, וזאת באמצעות גביית היטלים ואגרות על פי דין או דמי הקמת מערכת מים או ביוב על פי דין, בהתאמה, משרד הבינוי והשיכון יסבסד לרשות המקומית או לחברה, לפי העניין, סבסוד פיתוח בהתאם לשיעורים שבהחלטה זו ובהתאם לאומדן עלויות הפיתוח שיבוצעו על ידי הרשות המקומית או תאגיד המים בהתאמה ויאושר על ידי המשרד ועל פי כלליו.

15. ביישובים הכפריים, במקרים שבהם עבודות הפיתוח אינן מבוצעות על ידי משרד הבינוי והשיכון, המשרד יעביר את סבסוד הפיתוח למועצה האזורית אשר היישוב נכלל בה בלבד, וזאת בכפוף לביצוע מכרזי פיתוח  על ידי המועצה האזורית ובהתאם לכל דין. העברת כספי הסבסוד תבוצע לשיעורין על פי התקדמות עבודות הפיתוח ובניית יחידות הדיור, בהתאם לכללי משרד הבינוי והשיכון.

16.    הוראות מעבר
א.    במתחמים ביישובים עירוניים בבנייה רוויה ובבנייה צמודת קרקע וכן במתחמים ביישובים כפריים שבהם משווקת קרקע לבנייה רוויה, במכרז אשר חלף בו המועד האחרון להגשת ההצעות במכרז לשיווק הקרקע קודם מועד תחילת החלטה זו, יינתן סבסוד הפיתוח על פי הכללים הקבועים בהחלטה 1527. 
ב.    במתחמים ביישובים עירוניים בבנייה רוויה ובבנייה צמודת קרקע וכן במתחמים ביישובים כפריים שבהם משווקת קרקע לבנייה רוויה, אשר בהם פורסמו מכרזים לשיווק קרקע טרם מועד תחילת החלטה זו, שבהם המועד האחרון להגשת ההצעות במכרז הינו לאחר מועד תחילת החלטה זו, תחול החלטה 1527 או החלטה זו, לפי שיעור הסבסוד הגבוה מביניהן. במקרה שבו תחול החלטה זו כאמור לעיל, יעודכן שיעור סבסוד הוצאות הפיתוח שנקבע במכרז ויפורסם בהתאם לכללי המשרד ורשות מקרקעי ישראל וכן יידחה המועד האחרון להגשת ההצעות במכרז, אם הדבר נדרש.
ג.    במתחמים ביישובים כפריים אשר שווקו בהם 30% ומעלה מיחידות הדיור טרם מועד תחילת החלטה זו, ימשיכו לחול הכללים בהתאם להחלטה 1527. במתחמים ביישובים כפריים אשר שיווקם החל טרם מועד תחילת החלטה זו, אך שווקו בהם פחות מ-30% מיחידות הדיור טרם מועד זה, יחולו, לגבי אותם מתחמים, ביחס ליחידות הדיור שטרם שווקו, הכללים לפי החלטה 1527 או החלטה זו, לפי הגבוה מביניהן. 
לעניין סעיף קטן זה – יחידות דיור ששווקו: יחידות דיור אשר המועמדים לרכישתן עברו את הליכי הקבלה ליישוב על פי דין או חתמו על הסכם עם בעל הזכויות בקרקע, ובמתחמים ביישובים כפריים שבהם משווקות קרקעות בשיטת שיווק תחרותית, יחידות דיור שבהן נקבעו זוכים במסגרת שיווק תחרותי.
הוראת סעיף קטן זה לא תחול ביחס ליישובים כפריים אשר לא נכללים בהחלטה 3738.

שר הבינוי והשיכון ידווח לממשלה על הטבות שניתנו לאזורי עדיפות לאומית לפי החלטה זו בכל שנה, בהתאם לסעיף 155 לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010), התשס"ט-2009. 
 

17.    השיקולים והנימוקים לקביעת החלטה זו לפי החוק בדבר אזורי עדיפות לאומית: 

החלטה זו מוגשת מכוח פרק כ"ו: אזורי עדיפות לאומית לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010), התשס"ט-2009 (להלן – החוק) וזאת לאור השיקולים הקבועים בסעיף 151(ב) לחוק וכמפורט להלן.
א.    כנקודת מוצא, נבחנו היישובים הכלולים באזורי עדיפות לאומית שנקבעו בהחלטה 3738 במסגרת המפה הכללית, אשר הביאה בחשבון מגוון מהשיקולים הקבועים בסעיף 151(ב) לחוק. בסעיף 2(ב) להחלטה 3738 נקבע כי ההטבות לאזורי העדיפות הלאומית יינתנו בין היתר בתחום הדיור והפיתוח העירוני. מתוך כלל היישובים הנכללים בהחלטה מס' 3738, יוחדו היישובים המפורטים בהחלטה זו בהתאם לאמות המידה שפורטו לעיל ולאור השיקולים הנוספים המפורטים להלן. 

ב.     ביישובים העירוניים שדירוגם החברתי-כלכלי הוא 5 ומעלה, נערך מבחן ערך קרקע, כך שלא נכללו ברשימה יישובים שבהם מרכיב ערך הקרקע, על-פי תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל בשנים 2017-2014, נמוך מ-25% מערך קרקע מפותחת וכן יישובים שבהם במהלך השנים 2017-2014 המדינה לא שיווקה קרקעות לבנייה רוויה או ששיווקי הקרקע לא צלחו בלמעלה מ-25% מן השיווקים ביישוב או ששיווקי הקרקעות לבנייה רוויה צלחו בהיקף מצטבר של פחות מ-50 יח"ד. קיומם של ערכי קרקע נמוכים ביישובים או שיווקים שאינם צולחים באחוזים משמעותיים ולחילופין שיווקים דלים של קרקעות לבניה רוויה כפי שפורט לעיל, מעידים כי מדובר ביישובים שבהם הביקוש לדירות בבנייה רוויה הינו נמוך. בהתאם לאמור נערך מבחן ערך קרקע גם ביישובים כפריים, כך שהישובים בהם שווקו קרקעות על-ידי רשות מקרקעי ישראל בשיטת שיווק תחרותית ומרכיב ערך הקרקע, על-פי תוצאות מכרזים בשנים 2017-2014, גבוה    מ-25% מערך קרקע מפותחת, לא נכללו ברשימת היישובים.

מבחן ערך הקרקע הינו שיקול מקצועי מתחום הבנייה. הכללתו במסגרת החלטה זו מטרתה ליצור מנגנון סינון אשר מוחל על מפת היישובים הכללית של החלטה 3738, כך שמתוך המסגרת הכוללת של יישובי העדיפות הלאומית יוצאו יישובים אשר מבחן זה מעיד כי הנימוקים להכללתם במפה הכללית אינם מספיקים במסגרת זו, אשר כאמור לעיל מטרתה היא מתן הטבות לשיפור כוח משיכתם של היישובים במישור הבנייה למגורים.

ג.    לאחר קביעת אזורי העדיפות הלאומית הכלולים בהחלטה זו, נקבעו הכללים והמבחנים לצורך דירוג היישובים. לשם כך נבחנו מרכיבים אובייקטיביים המשפיעים ביותר על תחום הדיור כמפורט להלן. מאזן הגירה שלילי של יישוב מעיד על נטישת אוכלוסייה שגדלה ביישוב. שיעור גידול אוכלוסייה הינו נתון שטומן בחובו את כוח המשיכה של היישוב הן עבור האוכלוסייה שגדלה ביישוב והן לגבי אוכלוסייה חדשה. מדד פריפריאליות ומדד כלכלי-חברתי הינם מדדים המשפיעים באופן מובהק על ביקוש למגורים ביישוב ועל חוזק האוכלוסייה ביישוב. שיקול ביטחוני משפיע במידת מה על הביקוש למגורים ביישוב, ובנוסף קיים אינטרס מדיני ביטחוני לחזק יישובים סמוכי גבול ויישובים מאוימים. כשיקול מקצועי, עוצמת השפעת השיקול הביטחוני על הביקוש למגורים מושפעת ממרחק הישוב מהגבול, זאת אף אם טווח האיום ביחס ליישובים סמוכי הגבול על פי שיקולי מערכת הביטחון הוא אחיד. לאור זאת, וכיוון שבקבוצת הישובים סמוכי הגבול שבהחלטה 3738 נכללו שני מרחקים שונים מהגבול (9 ק"מ מגבול לבנון ו-7 ק"מ מיתר הגבולות), נקבע הניקוד הניתן ליישובים סמוכי גבול תוך הפרדה בין היישובים המרוחקים עד 7 ק"מ מהגבול לבין אלה המרוחקים 7 עד 9 ק"מ מהגבול.

ניתן משקל אף ליישובים צמודי גדר וזאת אף משיקולי פריסת אוכלוסייה. לעניין היישובים העירוניים, כאמור, לאור חשיבותם, ניתן למדד שיעור הגירה ולמדד שיעור גידול האוכלוסייה משקל כולל של 50% מכלל משקל המדדים. 
לעניין היישובים הכפריים, התווסף גם מרכיב של גודל היישוב, אשר בשונה מהמגזר העירוני, משפיע כשלעצמו השפעה ניכרת על תפקוד היישוב ועל כוח המשיכה שלו ומעיד על חוזקו של היישוב. לאור זאת, וכן לאור העובדה שביישובים קטנים שינויים כמותיים קטנים יחסית מתבטאים בשיעורים (אחוזים) גבוהים כך שהתנודתיות של מרכיבים אלה עלולה להיות חריפה ואף לעוות את התמונה, משקלם של מדדי שיעור גידול האוכלוסייה ומאזן ההגירה ביישובים הכפריים נמוך ממשקלם הכולל של מדדים אלה ביישובים העירוניים. בנוסף, נתוני המדד החברתי–כלכלי הינם ברמת היישוב הבודד, בשונה מהנתונים בעת קבלת החלטה 1527 שהיו ברמה מועצתית, על כן ניתן משקל גבוה יותר למרכיב זה בהחלטה זו. 

יישובים שמספר תושביהם אינו עולה על 400 נפש, וגובה ההטבה לה הם זכאים על פי דירוגם כאמור לעיל נמוך מגובה ההטבה לה היו זכאים לפי החלטת הממשלה 1527 מיום 13.6.2016, יהיו זכאים להטבה הקודמת. הנימוק לכך הוא כי ביישובים אלה, שהם יישובים קטנים במיוחד, קיים קושי מיוחד בתפקוד היישוב וביכולתו למשוך אוכלוסייה חדשה, שכן קיים בהם חוסר משמעותי בשירותים שונים במסגרת היישוב עצמו, כגון מסגרות חינוך, צרכנייה, מרפאה וכיוצא בזה.  

בנוסף, יישובים שהאמור לעיל לא חל עליהם, אשר גובה ההטבה לה הם זכאים על פי דירוגם כאמור לעיל נמוך בשתי דרגות לפחות מגובה ההטבה הקודמת – קרי יישובים שירדו מקבוצה א1 לקבוצה ב' או ב1 ויישובים שירדו מקבוצה א2 לקבוצה ב1, יהיו זכאים, ביחס לבנייה צמודת קרקע, להטבה הניתנת לקבוצה העולה בדרגה אחת על קבוצת דירוגם לפי החלטה זו. בחינה מקצועית של הישובים הכפריים אשר היו אמורים לרדת לפחות שתי דרגות סבסוד העלתה כי הירידה החדה ברמת הסבסוד עלולה, בסבירות גבוהה, להביא לכישלון השיווקים המתוכננים בכל אחד מהם, ובכך לסכל את המטרה הבסיסית שלשמה מתקבלת החלטה זו. העלאת דרגת הסבסוד בדרגה אחת בלבד מאפשרת לאזן בין השגת המטרה של הצלחת השיווקים, על פי הצפי המקצועי, לבין השינוי שחל בנתוני היישובים ביחס להחלטה הקודמת.

מכלול שיקולים אלו עולים בקנה אחד עם השיקולים הקבועים בסעיף 151(ב)(1)-(5) לחוק. דירוג היישובים בתוך הרשימה הכרחי לשם קביעת צרכים וסדרי עדיפויות בחלוקת הסיוע במסגרת המשאבים הקיימים.
השיקולים דלעיל הינם שיקולים הכוללים מעצם מהותם הן את תחומי העדיפות הלאומית, כפי שאלה נקבעו בסעיף 151(ב) לחוק, והן שיקולים מקצועיים מתחומי הבנייה והדיור. לא ניתן להפריד בין שני המישורים הללו, המקרינים ומשפיעים זה על זה. כך לדוגמה, מדד הפריפריאליות הוא במובהק שיקול עדיפות לאומית ולצד זאת הוא מרכיב המשפיע ישירות על יכולת המשיכה של מתיישבים חדשים לישובים.

ד.     בהמשך להחלטת הממשלה מס. 2156 מיום 11.12.2016, ומן הנימוקים המופיעים בפרק העדיפות הלאומית באותה החלטה ובמטרה לחזק את החוסן האזרחי ביישובי אזור זה, יקבלו "יישובי עוטף עזה",  כהגדרתם בסעיף 1 להחלטה האמורה, השלמה לרמת ההטבות של קבוצת יישובי עדיפות לאומית א1 להחלטה זו, וזאת עד תום תוקפה של החלטה זו.

ה.     יישובים עירוניים שמספר תושביהם במועד קבלת החלטה זו עולה על 20,000, אשר בהם מאזן ההגירה בשנים 2015–2016 היה שלילי, וגובה ההטבה לה הם זכאים על פי דירוגם כאמור לעיל נמוך מגובה ההטבה לה היו זכאים לפי החלטת הממשלה 1527 מיום 13.6.2016 יהיו זכאים להטבה הקודמת. הנימוק לכך הוא שבמצב זה, בו למרות שמדובר ביישובים גדולים יחסית ועל אף ההטבה שניתנה בהם במסגרת החלטת העדיפות הלאומית הקודמת, ההגירה בהם היא שלילית, יש מקום לשמר את ההטבה שניתנה בהם במסגרת ההחלטה הקודמת אף אם דירוגם היחסי השתפר.

ו.     יישובים עירוניים שמספר תושביהם במועד קבלת החלטה זו נמוך מ-20,000, אשר בהם מאזן ההגירה הממוצע בשנים 2015–2016 היה שלילי, נכללו בקבוצה א1 אף אם דירוגם על פי השקלול נמוך יותר. ביישובים אלה מתקיימים שני תנאים מצטברים: מאזן ההגירה בהם היה שלילי ומדובר ביישובים קטנים יחסית למגזר העירוני. ישובים אלה, לאור גודלם, מאופיינים בבנייה שחלק ניכר ממנה, ובמקרים רבים כולה, אינו רווי ובהתאמה לכך, גם התוכניות לשיווק קרקעות מדינה בשנים הקרובות בעיקרן כוללות בנייה צמודת קרקע. היישובים הכלולים בקבוצה א2 בתחום העירוני אינם זכאים לסבסוד פיתוח לבנייה צמודת קרקע. על מנת למנוע מצב בו יישובים, שכאמור ההגירה בהם הייתה שלילית, לא יקבלו למעשה כל סבסוד, ובמטרה לחזקם, הם ייכללו בקבוצה א1 בתחום העירוני, שבו ניתן סבסוד גם לבנייה צמודת קרקע.

ז.     שכונות מרוחקות ביישובים הכלולים בהחלטה זו ייכללו בקבוצה א1 בתחום העירוני ו- א2 בתחום הכפרי, אלא אם יישובים אלה כלולים בקבוצה  א1 בתחום הכפרי. "שכונות מרוחקות" הוגדרו בסעיף זה כשכונות חדשות שאינן צמודות דופן לשכונות קיימות באותו יישוב, שקיימת לגביהן תוכנית בתוקף, המרוחקות 1 ק"מ ומעלה מתשתיות ראש השטח של יישוב האם, באופן שאינו מאפשר לשכונות אלה לעשות שימוש ברוב התשתיות המשרתות את יישוב האם, והמחייב הקמת תשתיות ראש שטח חדשות וייעודיות עבורן. הנימוק לכך הוא שבמצב דברים זה העלויות הנוספות הכרוכות בחיבור השכונה החדשה לתשתיות ראש השטח גבוהות במידה לא סבירה ועל מנת לאפשר את הקמתן, על ההטבה להיות בגובה מינימלי כפי שנקבע.

ח.     ייחודיות שיווק המגרשים ביישובי הבדואים בנגב באה לידי ביטוי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובתקנות חובת המכרזים. בהתאם להחלטת המועצה מס' 1086 מיום 27.3.2007 שכותרתה פטור ממכרז במגרשי בנייה ביישובי בדואים בנגב, ולתקנה 25(20) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג-1993 משווקים מגרשי המגורים ביישובי הבדואים בנגב על ידי רשות מקרקעי ישראל בפטור ממכרז.

כפי שנקבע בהחלטת המועצה 1086, יוקצה מגרש למבקש שלו זיקה שבטית/חמולתית למאוכלסים בשכונה/במתחם בה נמצא המגרש. בהתאם למדיניות זו מוקצה בד"כ מגרש לרוכש אחד, תושב היישוב הבדואי גם במקרה שבו קיימת זכות להקים מספר יח"ד במגרש. הבנייה על המגרשים היא בנייה עצמית. 

בתוכניות שמקדמת הרשות לפיתוח והתיישבות הבדואים בנגב ביישובי הבדואים דואגת הרשות, גם בהתאם לדרישת גורמי התכנון, להגדיל את מספר יחידות הדיור בכל מגרש, על מנת לנצל את השטח המיועד למגורים באופן מיטבי ומתוך הבנה כי הגדלה זו תיתן פתרון דיור גם לדור הבא. 

במגזר הבדואי בנגב, בשונה ממגזרים אחרים, לא קיימת אפשרות לרכישה של יח"ד במגרש בדרך של מכרז/הגרלה כך שיהיו מספר זוכים, לרבות ממשפחות שונות, באותו מגרש. לאור כל זאת, הגדרת בנייה רוויה, וכפועל יוצא הגדרת בנייה צמודת קרקע, אינן עולות בקנה אחד עם אופן הקצאת המגרשים במגזר הבדואי ועם אינטרס ניצול הקרקע באופן מיטבי על ידי הגדלת מספר היחידות בכל מגרש.

יישובים הנכללים באזורי עדיפות לאומית במסגרת החלטה זו וכן נכללים  במסגרת מי מבין החלטות הממשלה המגזריות כמפורט לעיל, יקבלו את הטבת סבסוד עלויות הפיתוח בקרקעות המשווקות על-ידי המדינה על-פי שיעור הסבסוד לפי החלטה זו או לפי ההחלטה המגזרית הרלבנטית, על פי הגבוה מבין שתי ההחלטות. כיוון שבמסגרת ההחלטות המגזריות ניתנות הטבות העולות על האמור בהחלטה זו, יש מקום ליתן הטבה עדיפה זו, אשר נקבעה באופן ספציפי למגזר מסוים, על בסיס הנימוקים שבאותה החלטה מסוימת.

נספח א'

1.  רשימת היישובים בקבוצה א1 
 

1.    רשימת היישובים  הכלולים  בקבוצה א 2 

    נספח ב' (*)
(*) לרבות כלל הנספחים    
מגזר כפרי קבוצה ב1
 

מגזר כפרי קבוצה ב
 

מגזר כפרי קבוצה א2
 

מגזר כפרי קבוצה א1