תיקון עיוותים במיסוי מקרקעין לעידוד המשך ירידת מחירים בשוק הדיור

במטרה לתת מענה לעליות שחלו במחירי הדיור בישראל בשנים 2021 – 2022 ולעודד את המשך ירידת המחירים שהחלה בשנת 2023 ועל מנת לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב ולהפחית את תמריץ המיסוי לרכישה והחזקה של דירות מגורים וקרקעות זמינות לבנייה ובכך לתרום להגדלת היצע הדירות והורדת מחירי הדירות וכן על מנת למנוע עיוותים נוספים בתחום מיסוי המקרקעין, לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין) בהתאם לעקרונות הבאים:
1 .    במטרה להביא להגדלת היצע הדיור באמצעות עידוד בנייה על קרקעות  פרטיות למגורים, מוצע לקבוע הוראת שעה לגבי מכירות של מקרקעין בידי יחידים שייעשו עד ליום 31 בדצמבר 2026 שאלה עיקריה: 
א.    על מכירה כאמור ברישה יחול שיעור מס שבח מופחת של עד 25% על החלק המוטב של השבח הריאלי עד יום התחילה כמפורט בסעיף ב' בהתקיים כל אלה:
1)    המכירה היא ממחזיק פרטי והיא של זכות במקרקעין שהיא קרקע שקיימת  לגביה  תכנית,  כמשמעותה  בחוק התכנון  והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון  והבנייה), המתירה בנייה למגורים על הקרקע של 15 יחידות דיור לפחות; 
2)    רכישתה של הקרקע היא בתקופה שמיום 1 באפריל 1961 ועד יום 6 בנובמבר 2001.
3)    המכירה לא נעשתה בלא תמורה או בין קרובים על מכירה שחל לגביה פטור מהמס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת, לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי פקודת מס הכנסה, או על מכירה שחלות לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.
4)    לעניין   זה,   "שבח  ריאלי   עד   יום התחילה"- כהגדרתו בסעיף 47 לחוק.
ב.    החלק המוטב של השבח הריאלי עד יום התחילה –
1)    אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה עד תום 48 חודשים מיום המכירה – 100% מהשבח הריאלי עד יום התחילה; לעניין סעיף זה יראו בקבלת אישור להספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה, כסיום הבנייה;
2)    אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה אחרי התקופה הקבועה בפסקה אחת ועד תום 60 חודשים מיום המכירה – 80% מהשבח הריאלי עד יום התחילה;
3)    אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה אחרי התקופה הקבועה בפסקה אחת ועד תום 72 חודשים מיום המכירה  – 70% מהשבח הריאלי עד יום התחילה;
4)    אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה אחרי התקופה הקבועה בפסקה אחת ועד תום 84 חודשים מיום המכירה – 60% מהשבח הריאלי עד יום התחילה;
5)    אם הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה אחרי התקופה הקבועה בפסקה אחת ועד תום 96 חודשים מיום המכירה – 50% מהשבח הריאלי עד יום התחילה.
6)    אם לא התקיים האמור באף אחד מפסקאות (1) עד (5) – 0% מהשבח הריאלי עד יום התחילה.
ג.    מוכר זכות במקרקעין כאמור בסעיף 1 לעיל חייב בתשלום מס השבח הרגיל כל עוד לא התקיימו התנאים המזכים להפחתת שיעור המס כאמור. עם התקיימות התנאים המזכים, יהא זכאי המוכר להחזר מס ששילם ויחולו לענין זה הוראות  סעיף  103א לחוק. מנהל רשות המסים רשאי לדחות את תשלום המס, כולו או חלקו, אם המוכר המציא ערובה  בדרך ובתנאים שקבע להבטחת התשלום האמור.
2 .    במטרה לעודד כניסת דירות נוספות למכירות בשוק הדיור, לשנות את תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס החלים על בעלי דירה יחידה:
א.    לקצר את התקופה בסעיף 49ג(1) בה יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ל-12 חודשים שקדמו למכירה. 
ב.    לקצר את התקופה בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) שלאחר רכישת דירה בה מי שמכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה ייהנה משיעורי מס רכישה עבור רוכש דירה יחידה ל-12 חודשים.
3 .    לתקן את סעיף 48א כך שייקבע כי מי שרכש קרקע לבניית דירת מגורים ומוכר דירת מגורים אשר בנה עליה לא יוכל ליהנות מחישוב מוטב של מס השבח לפי סעיפים 48א(ב2) או 48א(ב3) לפי העניין (ליניאריות חדשה), אלא אם סיים את בניית הדירה עד ליום 30.06.2027. 
4 .    לתקן את העיוות שנוצר במיסוי דירות מעטפת כך שיובהר כי רוכש דירת מעטפת חייב יהיה בשיעורי מס הרכישה המוטלים על דירת מגורים. 
5 .    במטרה לאפשר הגשה פשוטה, נגישה ומקוונת של מסמכים, לתקן את סעיף 76א לחוק מיסוי מקרקעין כך שייקבע כי שר האוצר, באישור ועדת הכספים, יהיה רשאי לקבוע אילו טפסים יוגשו באופן מקוון מבין כלל הטפסים שבחוק.